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賃貸不動産経営管理士「賃貸住宅管理業 発展問題」の一問一答
📖 賃貸不動産経営管理士「賃貸住宅管理業 発展問題」の全75問と解説（一覧）
賃貸不動産経営管理士の賃貸住宅管理業 発展問題に関する一問一答（全75問）の正解と解説の一覧です。上の一問一答で実際に解いてから、ここで復習・確認できます。
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問1．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に基づき受領した家賃・敷金・共益費等の金銭を、整理保管簿等により管理対象財産と固有財産との出入りを直ちに判別できる状態で分別管理しなければならない。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則36条。会計帳簿上は分別が必要だが、預金口座については一定の整理がなされていれば同一口座も可。
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問2．賃貸住宅管理業者の業務管理者は、宅地建物取引士の資格と管理業務に関する2年以上の実務経験＋指定講習修了で要件を満たすことができる。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則14条。賃貸不動産経営管理士の登録者ルートと、宅建士＋実務経験＋指定講習ルートの2系統が認められる。
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問3．賃貸住宅管理業者は、管理業務報告書を委託者に対し管理受託契約締結後1年を超えない期間ごとおよび契約終了時に交付して報告しなければならない。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則40条。定期報告は年1回以上が義務、契約終了時の最終報告も必要。
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問4．賃貸住宅管理業者は、業務に関する帳簿を営業所または事務所ごとに備え付け、当該営業所または事務所の閉鎖の日まで保存しなければならず、閉鎖後も5年間保存義務がある。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則38条。帳簿の作成・備付け・5年保存は事業者の基本義務。
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問5．賃貸住宅管理業者の登録の取消事由には、不正手段による登録・業務停止命令違反・登録要件の欠格事由該当のほか、1年以上業務を行っていない場合も含まれる。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法23条。継続的業務遂行能力欠如も取消事由となる。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第23条 （出典: e-Gov法令検索）
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問6．管理受託契約重要事項説明書（13条書面）には、管理業務の内容・実施方法・報酬・契約期間・解除事由のほか、管理業務の一部再委託に関する事項を記載する必要がある。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則31条。再委託の可否・範囲は委託者の重要関心事項として説明必須。
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問7．特定転貸事業者は、特定賃貸借契約（マスターリース）の重要事項説明において、家賃の改定時期・改定方法・契約期間中の家賃減額の可能性を必ず説明しなければならない。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則46条。家賃減額の可能性説明はサブリーストラブル防止の中核規律。
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問8．特定転貸事業者が「経営シミュレーションで30年間家賃保証」と表示しつつ、家賃減額の可能性に関する記載が著しく小さく目立たない場合は、誇大広告等の禁止違反となり得る。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法28条・サブリースガイドライン。打消表示の不明瞭性も誇大広告の典型類型。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第28条 （出典: e-Gov法令検索）
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問9．サブリース契約においてサブリース業者がオーナーに対し家賃減額を請求する場合、借地借家法32条の要件（租税負担・経済情勢の変動等）を満たす必要があり、契約書に「減額しない」特約があっても無効とされる（最判平成15年10月21日）。
正解：○（正しい）
解説：最判平成15年10月21日（リプラス事件）。サブリースにも借地借家法32条が適用され、減額不可特約は強行規定違反で無効。
根拠：借地借家法 第32条 （出典: e-Gov法令検索）
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問10．サブリース新法における不当勧誘等の禁止には、断定的判断の提供・故意の事実不告知・威迫等の行為のほか、迷惑時間帯（午後9時から午前8時）の電話勧誘も含まれる。
正解：○（正しい）
解説：賃貸住宅管理業法29条・施行規則44条。不適切勧誘行為の包括的禁止規律。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第29条 （出典: e-Gov法令検索）
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問11．定期借家契約において事前説明書面の交付を怠った場合、定期借家としての効力は生じず、普通借家契約として扱われる（借地借家法38条3項）。
正解：○（正しい）
解説：借地借家法38条3項。事前説明書面欠落は強行規定違反で定期借家性が否定される。
根拠：借地借家法 第38条 （出典: e-Gov法令検索）
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問12．賃貸借契約における原状回復義務について、賃借人は通常の使用に伴う損耗（通常損耗）・経年変化については原状回復義務を負わず、これを賃借人負担とする特約は具体的・明示的合意が必要である（最判平成17年12月16日）。
正解：○（正しい）
解説：最判平成17年12月16日。通常損耗補修特約は具体的範囲明示と賃借人の明示的合意が要件。
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問13．2020年4月施行の改正民法により、個人根保証契約（賃貸借の連帯保証等）には極度額を書面で定めなければ無効となる（民法465条の2第2項）。
正解：○（正しい）
解説：民法465条の2。極度額の書面化は施行日以降の保証契約に適用される強行規定。
根拠：民法 第465条の2 （出典: e-Gov法令検索）
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問14．賃借人が死亡し相続人不存在の場合、賃貸借契約は当然には終了せず、相続財産清算人による解除または合意解約等の手続が必要となる。
正解：○（正しい）
解説：民法951条以下。賃借権は相続財産として残るため、清算人選任が実務上の対応。
根拠：民法 第951条 （出典: e-Gov法令検索）
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問15．賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に転貸した場合、賃貸人は原則として契約を解除できるが、信頼関係を破壊しない特段の事情があれば解除できないとする判例法理が確立している（最判昭和28年9月25日）。
正解：○（正しい）
解説：最判昭和28年9月25日以来の信頼関係破壊法理。無断転貸でも背信性がなければ解除不可。
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問16．原状回復をめぐる国土交通省ガイドラインでは、設備等の経過年数を考慮し、賃借人負担分も入居期間に応じて減価償却的に減額する考え方（耐用年数による負担割合の調整）が示されている。
正解：○（正しい）
解説：国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」。クロス6年・カーペット6年等の耐用年数表に基づく按分。
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問17．賃料支払債務は賃借人の死亡後も相続人に承継され、相続人が複数の場合は可分債務として各相続人が法定相続分に応じて分割債務を負担する（最判昭和34年6月19日）。
正解：○（正しい）
解説：最判昭和34年6月19日。金銭債務である賃料は当然分割の可分債務として承継される。
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問18．高齢者の単身入居に伴う孤独死リスクへの対応として、残置物処理及び解約事務に関するモデル契約条項（2021年国交省・法務省）では、賃借人の死亡時に第三者（受任者）が残置物処分・解約事務を行う死後事務委任契約が想定されている。
正解：○（正しい）
解説：2021年6月公表モデル契約条項。死後事務委任契約により高齢者入居の促進と残置物処分の円滑化を図る。
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問19．賃貸住宅に係る不動産所得の青色申告では、事業的規模（5棟10室基準）を満たす場合に65万円特別控除・青色事業専従者給与の必要経費算入等が認められる。
正解：○（正しい）
解説：正しい。事業的規模（5棟10室基準）を満たし、かつ複式簿記による記帳と電子申告（e-Tax）または電子帳簿保存を行えば65万円特別控除が受けられる（複式簿記のみで電子申告等がない場合は55万円控除）。青色事業専従者給与の必要経費算入も事業的規模が要件。事業的規模に満たない場合は最大10万円控除に留まる。
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問20．賃貸住宅用建物の減価償却は、新築木造アパートで耐用年数22年・鉄筋コンクリート造で47年（住宅用）として定額法により計算する（中古物件は簡便法あり）。
正解：○（正しい）
解説：減価償却資産の耐用年数等に関する省令。建物は2007年4月以降取得分は定額法のみ適用。
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問21．貸家建付地として相続税評価上、自用地評価額から「自用地評価額×借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合」を控除して評価する。
正解：○（正しい）
解説：財産評価基本通達26。貸家建付地は賃貸住宅敷地の評価減を認める節税策。
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問22．特定建築物（共同住宅3,000㎡以上等）の所有者は、建築基準法12条に基づき、定期報告（特定行政庁への報告）の対象となり、有資格者（一級建築士等）による調査結果を報告する義務がある。
正解：○（正しい）
解説：建築基準法12条1項。3年以内ごと等、特定行政庁が定める頻度で定期報告が義務。
根拠：建築基準法 第12条 （出典: e-Gov法令検索）
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問23．消防法上、共同住宅で延べ床面積500㎡以上の防火対象物は、消防設備士または消防設備点検資格者による点検（機器点検は6ヶ月ごと・総合点検は1年ごと）の実施・報告が義務付けられている。
正解：○（正しい）
解説：消防法17条の3の3・消防法施行規則31条の6。報告は3年に1回（共同住宅）。
根拠：消防法 第17条の3の3 ／ 消防法施行規則 第31条の6 （出典: e-Gov法令検索）
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問24．シックハウス対策として、建築基準法では居室を有する建築物にホルムアルデヒド発散建築材料の使用制限・換気設備の設置義務が定められている（建築基準法28条の2）。
正解：○（正しい）
解説：建築基準法28条の2・施行令20条の7。F☆☆☆☆建材使用と24時間換気設備が原則必要。
根拠：建築基準法 第28条の2 （出典: e-Gov法令検索）
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問25．家賃債務保証会社の利用は、保証人を確保しにくい入居者層（高齢者・外国人・単身者等）への入居機会拡大に資する一方、保証会社が独自の代位弁済・求償権を有するため、賃貸人は債権管理の負担軽減となる。
正解：○（正しい）
解説：家賃債務保証業者登録制度（国交省・任意）。代位弁済後の求償は賃貸人と独立して保証会社が行う。
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問26．宅地建物取引業者が賃貸借契約の媒介を行う場合、依頼者の双方から受領できる媒介報酬の合計は、原則として借賃の1ヶ月分以内（消費税別）とされる（宅建業法46条・告示）。
正解：○（正しい）
解説：国交省告示。居住用建物の場合、依頼者の承諾がなければ一方からは0.5ヶ月分が上限。
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問27．賃借人による造作買取請求権（借地借家法33条）は任意規定であり、特約で排除することができる。
正解：○（正しい）
解説：借地借家法37条が33条を強行規定列挙から除外。実務上は買取請求排除特約が一般的。
根拠：借地借家法 第37条 （出典: e-Gov法令検索）
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問28．賃貸住宅管理業者の登録は、管理戸数200戸以上の事業者にのみ義務付けられており、200戸未満の事業者は登録を受けることが一切できない。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは200戸未満の事業者も任意で登録を受けることができ、登録を受ければ法の規律が及ぶ。
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問29．業務管理者は、賃貸住宅管理業者の事務所単位ではなく、企業全体で1名以上選任すれば足りる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法12条1項により営業所または事務所ごとに1名以上の選任が義務付けられる。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第12条 （出典: e-Gov法令検索）
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問30．管理受託契約の重要事項説明は、賃貸住宅管理業者の業務管理者でなくとも、管理業務に関する6ヶ月以上の経験者であれば誰でも実施できる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは業務管理者または一定の専門的知識経験を有する者（賃貸不動産経営管理士等）が行う必要がある。
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問31．賃貸住宅管理業者は、管理受託契約に係る家賃等の金銭を自己の固有財産と同一の預金口座で管理してもよいが、帳簿上区別する必要はない。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法施行規則36条により会計帳簿上の分別が必要であり、出入りを直ちに判別できる状態の維持が義務。
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問32．賃貸住宅管理業者の業務に関する帳簿の保存期間は3年間である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法施行規則38条により事業者の事務所閉鎖後5年間の保存義務がある。
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問33．管理受託契約の重要事項説明は、契約締結後1ヶ月以内に行えば適法である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法13条により契約締結前に書面交付して説明する義務がある。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第13条 （出典: e-Gov法令検索）
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問34．特定転貸事業者は、賃貸住宅管理業者の登録さえあれば、特定転貸事業の規律（誇大広告・不当勧誘禁止等）の適用を受けない。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは特定転貸事業を行う者は、賃貸住宅管理業の登録の有無にかかわらず、サブリース規律（28条〜30条）の適用を受ける。
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問35．サブリース契約の重要事項説明は、特定転貸事業者がオーナー（賃貸人）の代理人としてオーナーから受託することができ、契約締結後に省略してもよい。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法30条により特定転貸事業者がオーナーに対し契約締結前に書面交付説明する義務があり、省略は許されない。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第30条 （出典: e-Gov法令検索）
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問36．サブリース契約における家賃減額は、契約書に「契約期間中は家賃を減額しない」と明記すれば、借地借家法32条の適用が完全に排除される。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは最判平成15年10月21日により借地借家法32条は強行規定で、減額不可特約があっても要件を満たせば減額請求が認められる。
根拠：借地借家法 第32条 （出典: e-Gov法令検索）
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問37．特定転貸事業者の誇大広告等の禁止は、新聞・チラシ等の紙媒体のみが対象であり、インターネット広告・YouTube動画等のデジタル媒体は対象外である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅管理業法28条・サブリースガイドラインにより媒体を問わずあらゆる広告表示が規律対象。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第28条 （出典: e-Gov法令検索）
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問38．定期借家契約は、契約書面のみで成立し、事前説明書面の別途交付は不要である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは借地借家法38条2項により契約書とは別個の事前説明書面の交付が必須で、欠落すれば普通借家として扱われる。
根拠：借地借家法 第38条 （出典: e-Gov法令検索）
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問39．改正民法（2020年4月施行）により、個人根保証契約に極度額を定めなくても、口頭で保証範囲を合意していれば有効である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは民法465条の2第2項により極度額を書面で定めない個人根保証契約は無効となる。
根拠：民法 第465条の2 （出典: e-Gov法令検索）
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問40．原状回復をめぐる国交省ガイドラインによれば、通常損耗・経年変化に係る原状回復費用も、特約の有無を問わず一律に賃借人負担とすることが認められる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは最判平成17年12月16日により通常損耗補修特約は具体的・明示的合意が必要で、原則は賃貸人負担である。
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問41．賃借人が賃料を1ヶ月滞納した場合、賃貸人は催告なしで直ちに契約を解除することができる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは民法541条により相当期間を定めた催告後の解除が原則で、信頼関係破壊（通常3ヶ月程度の滞納）が必要とされる。
根拠：民法 第541条 （出典: e-Gov法令検索）
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問42．賃借人の無断転貸があった場合、賃貸人は信頼関係破壊の有無を問わず常に契約を解除できる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは最判昭和28年9月25日以来の判例法理により背信性なき特段の事情があれば解除できない。
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問43．賃貸借契約終了時の敷金返還義務は、賃借人の明渡しと同時履行の関係に立つ。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは最判昭和49年9月2日により敷金返還は明渡し後に発生する債務であり、明渡しが先履行となる。
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問44．家賃債務保証会社の代位弁済後の求償権行使については、賃貸人が常に協力する法令上の義務がある。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは家賃債務保証業者登録制度は任意制度で、賃貸人の協力は契約上の合意の範囲に限られる。
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問45．造作買取請求権（借地借家法33条）は強行規定であり、特約による排除は無効である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは借地借家法37条が33条を強行規定列挙から除外しており、特約排除が可能な任意規定である。
根拠：借地借家法 第37条 （出典: e-Gov法令検索）
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問46．賃貸住宅の不動産所得について青色申告65万円特別控除を受けるには、事業的規模を問わず青色申告承認申請書を提出するだけで足りる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは5棟10室基準の事業的規模＋複式簿記＋電子申告等の要件を満たす必要があり、未満は10万円控除に留まる。
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問47．賃貸住宅用建物の取得に係る消費税は、居住用賃貸の場合でも仕入税額控除の対象となる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは2020年10月以降取得の居住用賃貸建物に係る消費税は仕入税額控除が原則認められない（消費税法30条10項）。
根拠：消費税法 第30条 （出典: e-Gov法令検索）
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問48．貸家建付地の相続税評価では、借家権割合（全国一律30%）を控除するが、賃貸割合は考慮しない。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは財産評価基本通達26により貸家建付地評価では賃貸割合（賃貸中の床面積÷総床面積）を乗じて算定する。
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問49．消防法上の特定共同住宅（共同住宅で延べ床面積500㎡以上）の消防設備点検は、ビル管理人や所有者本人が無資格でも実施できる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは消防法17条の3の3により消防設備士または消防設備点検資格者による点検が必要である。
根拠：消防法 第17条の3の3 （出典: e-Gov法令検索）
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問50．シックハウス対策として建築基準法28条の2が規定する24時間換気設備の設置は、共同住宅の住戸では適用除外とされている。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは建築基準法施行令20条の8により居室を有する全ての建築物（住宅を含む）に機械換気設備設置義務がある。
根拠：建築基準法施行令 第20条の8 （出典: e-Gov法令検索）
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問51．宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借媒介を行う場合、依頼者の承諾なしに一方から借賃の1ヶ月分の媒介報酬を受領できる。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは国交省告示により居住用建物では依頼者の承諾がない限り一方から0.5ヶ月分が上限である。
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問52．高齢者居住安定確保法に基づくサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、賃貸住宅管理業法上の規律対象外として位置付けられている。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは賃貸住宅であれば原則として賃貸住宅管理業法の規律対象となり、サ高住も賃貸借契約部分は対象に含まれる。
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問53．ペット飼育特約による敷金償却（敷引）は、消費者契約法10条との関係で、金額の合理性にかかわらず常に有効である。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは最判平成23年3月24日により高額な敷引特約は消費者契約法10条違反で無効となり得る。
根拠：消費者契約法 第10条 （出典: e-Gov法令検索）
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問54．賃貸借契約の存続期間について、改正民法（2020年4月施行）では最長30年と定められた。
正解：×（誤り）
解説：誤り。正しくは民法604条1項により改正により旧20年から50年に延長されており、最長30年ではない。
根拠：民法 第604条 （出典: e-Gov法令検索）
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問55．賃貸住宅管理業法28条の誇大広告等の禁止に関する規律対象とならないものはどれか。
- ア．個別オーナーへの一対一の口頭説明
- イ．新聞折込チラシによる『家賃保証額確定』表示
- ウ．WEBサイト上の物件紹介ページの『絶対安心』表示
- エ．テレビCMでの『30年安泰』表示
正解：ア．個別オーナーへの一対一の口頭説明
解説：誇大広告は「広告」が対象。個別の一対一説明は不当勧誘等（29条）の規律対象であり広告ではない。
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問56．賃貸住宅管理業者の業務管理者の要件として認められないものはどれか。
- ア．賃貸不動産経営管理士の登録を受けた者
- イ．賃貸不動産経営管理士の合格者（登録なし）
- ウ．宅地建物取引士＋管理業務2年以上の実務経験＋指定講習修了者
- エ．宅地建物取引士＋管理業務4年以上の実務経験＋指定講習修了者
正解：イ．賃貸不動産経営管理士の合格者（登録なし）
解説：賃貸住宅管理業法施行規則14条。合格しただけでは要件を満たさず、登録（賃貸不動産経営管理士としての登録）が必要。
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問57．管理受託契約重要事項説明書（13条書面）の必要的記載事項として該当しないものはどれか。
- ア．管理業務の内容・実施方法
- イ．管理業務の一部の再委託に関する事項
- ウ．賃貸住宅管理業者の代表取締役の個人資産の状況
- エ．管理業務の対価（報酬）
正解：ウ．賃貸住宅管理業者の代表取締役の個人資産の状況
解説：賃貸住宅管理業法施行規則31条。代表者の個人資産は重要事項説明書記載事項ではない。
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問58．特定転貸事業者の不当な勧誘等の禁止（賃貸住宅管理業法29条）に該当する典型行為として最も適切なものはどれか。
- ア．オーナーの判断に資する客観的データを提供すること
- イ．オーナーからの問合せに対し営業時間内に応答すること
- ウ．オーナーに対し書面で重要事項を交付すること
- エ．オーナーに対し『契約後30年間は絶対に家賃が下がらない』と断定的判断を提供すること
正解：エ．オーナーに対し『契約後30年間は絶対に家賃が下がらない』と断定的判断を提供すること
解説：賃貸住宅管理業法29条1号。家賃減額可能性があるにもかかわらず絶対不変と断定する典型的な不当勧誘類型。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第29条 （出典: e-Gov法令検索）
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問59．サブリース契約における家賃減額について、最判平成15年10月21日が示した判断として正しいものはどれか。
- ア．サブリースにも借地借家法32条が適用され、減額不可特約は強行規定違反で無効となる
- イ．減額不可特約があれば常に減額請求は認められない
- ウ．サブリースには借地借家法32条は一切適用されない
- エ．サブリースの家賃減額は当事者の合意がなければ認められない
正解：ア．サブリースにも借地借家法32条が適用され、減額不可特約は強行規定違反で無効となる
解説：最判平成15年10月21日（リプラス事件）。サブリースも建物賃貸借であり借地借家法32条が強行規定として適用される。
根拠：借地借家法 第32条 （出典: e-Gov法令検索）
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問60．原状回復をめぐるトラブルに関する国交省ガイドラインにおいて、賃貸人負担とされる典型項目はどれか。
- ア．賃借人の不注意により発生したフローリングの傷
- イ．日照による壁紙の変色・畳の日焼け（通常損耗）
- ウ．賃借人が許可なく取り付けたエアコン跡のネジ穴
- エ．賃借人のたばこのヤニによる壁紙の変色
正解：イ．日照による壁紙の変色・畳の日焼け（通常損耗）
解説：国交省ガイドライン。日照変色・畳日焼けは通常使用に伴う経年変化として賃貸人負担。
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問61．改正民法（2020年4月施行）における個人保証人の極度額の定めに関する正しい説明はどれか。
- ア．書面で極度額を定めなくても口頭合意で有効である
- イ．極度額は法定されており当事者合意は不要である
- ウ．書面で極度額を定めない個人根保証契約は無効である
- エ．極度額の定めは法人保証人にも適用される
正解：ウ．書面で極度額を定めない個人根保証契約は無効である
解説：民法465条の2第2項。個人根保証は書面で極度額を定めなければ無効。法人保証には適用されない。
根拠：民法 第465条の2 （出典: e-Gov法令検索）
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問62．賃借人の死亡時に内縁配偶者が居住を継続することができる法的根拠として、最も適切なものはどれか。
- ア．賃借権の自動的な相続による承継
- イ．民法上の事実婚保護規定による
- ウ．賃貸人と内縁配偶者間の新規契約成立
- エ．借地借家法36条による居住用建物賃借権の承継（相続人不存在の場合）または相続人の賃借権の援用（最判昭和42年2月21日）
正解：エ．借地借家法36条による居住用建物賃借権の承継（相続人不存在の場合）または相続人の賃借権の援用（最判昭和42年2月21日）
解説：借地借家法36条＋最判昭和42年2月21日の援用法理。内縁配偶者の居住保護のため判例・条文両面の根拠が存在。
根拠：借地借家法 第36条 （出典: e-Gov法令検索）
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問63．賃貸住宅管理業者の管理業務報告書の交付頻度として正しいものはどれか。
- ア．管理受託契約締結後1年を超えない期間ごとおよび契約終了時
- イ．管理受託契約締結後3年を超えない期間ごとおよび契約終了時
- ウ．管理受託契約締結後6ヶ月を超えない期間ごとおよび契約終了時
- エ．管理受託契約終了時のみ
正解：ア．管理受託契約締結後1年を超えない期間ごとおよび契約終了時
解説：賃貸住宅管理業法施行規則40条。年1回以上の定期報告および契約終了時の最終報告が義務。
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問64．宅地建物取引業者が居住用建物の賃貸借媒介を行う場合の媒介報酬の上限に関する正しい説明はどれか。
- ア．依頼者の承諾なく一方から借賃の1ヶ月分（税別）を受領できる
- イ．依頼者の承諾がない限り一方からは借賃の0.5ヶ月分（税別）が上限である
- ウ．依頼者の双方から各々借賃の1ヶ月分（税別）を受領できる
- エ．上限は法定されておらず自由に設定できる
正解：イ．依頼者の承諾がない限り一方からは借賃の0.5ヶ月分（税別）が上限である
解説：国交省告示。居住用建物では一方当事者から0.5ヶ月、双方合計でも1ヶ月分が上限。
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問65．貸家建付地の相続税評価額の算式として正しいものはどれか。
- ア．自用地評価額×（1－借地権割合）
- イ．自用地評価額×借地権割合×借家権割合
- ウ．自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
- エ．自用地評価額×借家権割合×賃貸割合
正解：ウ．自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
解説：財産評価基本通達26。貸家建付地は自用地評価から借地権割合・借家権割合（30%）・賃貸割合を乗じた額を控除。
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問66．賃貸住宅用建物の減価償却について正しいものはどれか。
- ア．鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は30年である
- イ．全ての建物は定率法・定額法を選択適用できる
- ウ．新築木造アパートの法定耐用年数は10年である
- エ．2007年4月以降取得の建物は定額法のみ適用される
正解：エ．2007年4月以降取得の建物は定額法のみ適用される
解説：減価償却資産耐用年数等省令。2007年改正により建物は定額法のみ、木造22年・RC住宅47年。
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問67．特定建築物の建築基準法12条に基づく定期報告制度について正しいものはどれか。
- ア．一級建築士等の有資格者による調査結果を特定行政庁に報告する義務がある
- イ．報告は所有者または管理者本人が無資格で行える
- ウ．共同住宅は規模を問わず対象外である
- エ．報告は毎年実施する必要がある
正解：ア．一級建築士等の有資格者による調査結果を特定行政庁に報告する義務がある
解説：建築基準法12条1項。特定建築物は一級建築士・特定建築物調査員等による調査・特定行政庁への報告が義務。
根拠：建築基準法 第12条 （出典: e-Gov法令検索）
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問68．消防法上の消防設備点検について、共同住宅（特定防火対象物に準ずる）における点検頻度・報告期間として正しい組合せはどれか。
- ア．機器点検1年ごと・総合点検2年ごと・報告毎年
- イ．機器点検6ヶ月ごと・総合点検1年ごと・報告3年に1回
- ウ．機器点検3年ごと・総合点検5年ごと・報告任意
- エ．機器点検毎月・総合点検毎年・報告毎年
正解：イ．機器点検6ヶ月ごと・総合点検1年ごと・報告3年に1回
解説：消防法施行規則31条の6。共同住宅は機器6ヶ月・総合1年・報告3年が標準。
根拠：消防法施行規則 第31条の6 （出典: e-Gov法令検索）
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問69．賃借人の家賃滞納が長期化した場合の明渡しに関する適切な手順として、最も実務的なものはどれか。
- ア．鍵交換等の自力救済による明渡し
- イ．管理会社による私的に物件への立入り・残置物撤去
- ウ．内容証明郵便による催告→契約解除通知→明渡訴訟提起→確定判決取得→強制執行
- エ．賃借人の同意なく即時電気・水道を停止
正解：ウ．内容証明郵便による催告→契約解除通知→明渡訴訟提起→確定判決取得→強制執行
解説：民事訴訟法・民事執行法による法的手続が原則。自力救済は不法行為となるため禁止。
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問70．賃貸借契約における造作買取請求権（借地借家法33条）の特徴として正しいものはどれか。
- ア．強行規定であり特約による排除は無効である
- イ．賃貸人の同意の有無を問わず常に発生する
- ウ．賃借人の死亡により当然に消滅する
- エ．任意規定であり特約による排除が認められる
正解：エ．任意規定であり特約による排除が認められる
解説：借地借家法37条が33条を強行規定列挙から除外。実務上は買取請求排除特約が一般的に有効。
根拠：借地借家法 第37条 （出典: e-Gov法令検索）
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問71．賃貸借契約の終了時における敷金返還義務と建物明渡義務の関係について正しいものはどれか。
- ア．敷金返還義務は明渡し後に発生し、明渡しが先履行となる（最判昭和49年9月2日）
- イ．敷金返還と明渡しは同時履行の関係に立つ
- ウ．明渡しの前であっても賃借人は敷金返還を請求できる
- エ．敷金は賃貸借契約の終了と同時に当然に返還される
正解：ア．敷金返還義務は明渡し後に発生し、明渡しが先履行となる（最判昭和49年9月2日）
解説：最判昭和49年9月2日。明渡し時点で確定する未払債務控除後の残額が返還対象。
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問72．高齢者の単身入居に伴う孤独死リスクへの対応として、2021年6月公表の国交省・法務省モデル契約条項で示された仕組みはどれか。
- ア．賃貸人が賃借人の親族を勝手に保証人に指定する仕組み
- イ．賃借人の死亡時に第三者（受任者）が残置物処分・解約事務を行う死後事務委任契約
- ウ．賃借人の死亡を理由とする即時の契約自動解除条項
- エ．賃借人の年齢制限を契約書に明記する仕組み
正解：イ．賃借人の死亡時に第三者（受任者）が残置物処分・解約事務を行う死後事務委任契約
解説：2021年6月モデル契約条項。死後事務委任契約により高齢者の入居機会拡大と残置物処分円滑化を実現。
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問73．ペット飼育特約による敷金償却（敷引）特約の有効性について、最判平成23年3月24日が示した判断として正しいものはどれか。
- ア．敷引特約は金額の多寡にかかわらず常に有効である
- イ．敷引特約は常に消費者契約法10条違反で無効である
- ウ．高額な敷引特約は消費者契約法10条違反で無効となり得る
- エ．敷引特約は宅建業法上禁止されている
正解：ウ．高額な敷引特約は消費者契約法10条違反で無効となり得る
解説：最判平成23年3月24日。敷引額が高額にすぎる場合は消費者契約法10条により無効となり得る。
根拠：消費者契約法 第10条 （出典: e-Gov法令検索）
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問74．賃貸借契約の存続期間に関する改正民法（2020年4月施行）の規定として正しいものはどれか。
- ア．最長20年（旧民法と同じ）
- イ．最長30年に延長
- ウ．存続期間の上限はなくなった
- エ．最長50年に延長
正解：エ．最長50年に延長
解説：民法604条1項。改正により旧20年から50年に延長され、長期賃貸借ニーズに対応。
根拠：民法 第604条 （出典: e-Gov法令検索）
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問75．賃貸住宅管理業者の登録の有効期間および更新に関する正しい説明はどれか。
- ア．有効期間5年・更新申請は満了の90日前から30日前まで
- イ．有効期間10年・更新申請は満了の6ヶ月前まで
- ウ．有効期間は無期限・更新申請不要
- エ．有効期間3年・更新申請は満了の30日前まで
正解：ア．有効期間5年・更新申請は満了の90日前から30日前まで
解説：賃貸住宅管理業法3条2項・施行規則6条。5年更新で満了90日前から30日前までに申請。
根拠：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第3条 （出典: e-Gov法令検索）