FP2級（ファイナンシャル・プランナー）「不動産」の一問一答

FP2級（ファイナンシャル・プランナー）の不動産に関する一問一答（全36問）の正解と解説の一覧です。上の一問一答で実際に解いてから、ここで復習・確認できます。

1. 問1．相続税路線価は公示価格の70%、固定資産税評価額は公示価格の80%を目安とする。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。相続税路線価「80%」、固定資産税評価額「70%」（記述が逆）。

2. 問2．不動産登記簿の権利部の甲区には抵当権、乙区には所有権が記載される。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。甲区は「所有権」、乙区は「所有権以外（抵当権等）」（記述が逆）。

3. 問3．宅地建物取引業者が自ら売主の場合の手付金上限は、代金の30%である。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。自ら売主の手付金上限は「代金の20%（10分の2）」（30%ではない）。

4. 問4．普通借地権の存続期間は、契約で定める場合は20年以上、定めない場合は20年となる。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。普通借地権の期間は「30年以上」（20年以上ではない）。

5. 問5．定期借家契約は、契約期間の定めがない契約にすることができる。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。定期借家契約は必ず期間を定める必要があり、期間の定めのない契約にはできません。

6. 問6．市街化区域内における開発行為は、原則として3,000㎡以上で都道府県知事等の許可が必要である。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。市街化区域は「1,000㎡以上」で開発許可（3,000㎡ではない）。

7. 問7．建築基準法の接道義務では、敷地は幅員2m以上の道路に4m以上接しなければならない。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。接道義務は「幅員4m以上の道路に2m以上接する」（記述が逆）。

8. 問8．特定行政庁が指定する角地では、容積率が10%緩和される。

   正解：×（誤り）

   解説：誤り。角地緩和は「建ぺい率」が10%緩和（容積率ではない）。

9. 問9．前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は指定容積率と前面道路幅員に法定乗数を乗じた数値のいずれか小さい方が適用される。

   正解：○（正しい）

   解説：前面道路幅員12m未満の場合、住居系用途地域は幅員×4/10、その他は幅員×6/10 と指定容積率の低い方が適用されます。

10. 問10．不動産取得税は、相続や贈与による取得にも課税される。

    正解：×（誤り）

    解説：誤り。相続による取得は「不動産取得税課税対象外」。贈与は課税対象。

11. 問11．個人が居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除は、譲渡先が配偶者・直系血族など特別な関係者であっても適用を受けられる。

    正解：×（誤り）

    解説：誤り。居住用財産の3,000万円特別控除は、配偶者・直系血族・生計を一にする親族等への譲渡には適用できません。

12. 問12．居住用財産譲渡の軽減税率は、所有期間5年超が対象で課税長期譲渡所得6,000万円以下に適用される。

    正解：×（誤り）

    解説：誤り。軽減税率の対象は「所有期間10年超」（5年超ではない）。10年超で6,000万円以下に軽減税率。

13. 問13．不動産投資における収益還元法のうち、DCF法は将来の純収益と転売価格を現在価値に割り引いて合計する方法である。

    正解：○（正しい）

    解説：DCF（Discounted Cash Flow）法は、保有期間中の各年の純収益と期末の転売価格を現在価値に割り引いて合計する収益還元法です。

14. 問14．不動産の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    • ア．基準地標準価格は、都道府県が毎年7月1日時点の価格を公表する
    • イ．公示価格は、国土交通省が毎年7月1日時点の価格を公表する
    • ウ．相続税路線価は、公示価格の約70%を目安に設定される
    • エ．固定資産税評価額は、公示価格の約80%を目安に設定される

    正解：ア．基準地標準価格は、都道府県が毎年7月1日時点の価格を公表する

    解説：基準地標準価格は都道府県が毎年7月1日時点の価格を9月頃公表。公示価格は国土交通省が1月1日時点、相続税路線価は公示価格の80%、固定資産税評価額は70%が目安です。

15. 問15．借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．普通借地権の存続期間は30年以上とされる
    • イ．建物譲渡特約付借地権の存続期間は20年以上30年未満とされる
    • ウ．事業用定期借地権等の存続期間は10年以上50年未満とされる
    • エ．一般定期借地権の存続期間は50年以上とされる

    正解：イ．建物譲渡特約付借地権の存続期間は20年以上30年未満とされる

    解説：建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上です。一般定期借地50年以上、事業用定期借地10年以上50年未満が正しい。

16. 問16．建築基準法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    • ア．敷地が2つ以上の用途地域にわたる場合、建築物の用途制限は敷地の過半の属する用途地域の制限が適用される
    • イ．建ぺい率・容積率は、敷地が2つの用途地域にわたる場合、それぞれの用途地域の指定値の平均値が適用される
    • ウ．第一種低層住居専用地域では、絶対高さ制限として建築物の高さは10mまたは12m以下とされる
    • エ．防火地域内では、建ぺい率が緩和される特例はない

    正解：ウ．第一種低層住居専用地域では、絶対高さ制限として建築物の高さは10mまたは12m以下とされる

    解説：第一種・第二種低層住居専用地域では、絶対高さ制限により建物の高さは10mまたは12m以下です。用途制限は過半の属する用途地域ですが、建ぺい率・容積率は面積比で加重平均、防火地域内の耐火建築物等は建ぺい率が10%緩和されます。

17. 問17．不動産の譲渡所得税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．土地・建物の譲渡所得は、他の所得と分離して課税される
    • イ．長期譲渡所得（譲渡年1月1日において所有期間5年超）の税率は所得税15.315%・住民税5%である
    • ウ．短期譲渡所得（譲渡年1月1日において所有期間5年以下）の税率は所得税30.63%・住民税9%である
    • エ．相続により取得した土地建物の所有期間は、譲渡した相続人の取得日から計算する

    正解：エ．相続により取得した土地建物の所有期間は、譲渡した相続人の取得日から計算する

    解説：相続・贈与により取得した土地建物の所有期間は、被相続人・贈与者の取得日から引き継いで計算します。

18. 問18．居住用財産の譲渡所得の特例に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    • ア．被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象である
    • イ．10年超所有の軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できない
    • ウ．特定居住用財産の買換え特例は、3,000万円特別控除と併用できる
    • エ．居住用財産の3,000万円特別控除は、所有期間の要件がある

    正解：ア．被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象である

    解説：空き家3,000万円特別控除の適用期限は、相続開始から3年経過する日の属する年末までです。通常の3,000万円控除は所有期間要件なし、軽減税率と3,000万円控除は併用可、買換え特例と3,000万円控除は選択適用（併用不可）。

19. 問19．不動産投資の採算性指標に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．表面利回り（グロス利回り）＝年間賃料収入÷購入価格×100
    • イ．DSCR（元利金返済カバー率）＝純収益÷借入金残高×100
    • ウ．NOI利回り＝純収益（NOI）÷投資総額×100
    • エ．実質利回り（ネット利回り）＝（年間賃料収入－年間諸経費）÷購入価格×100

    正解：イ．DSCR（元利金返済カバー率）＝純収益÷借入金残高×100

    解説：DSCR＝純収益（NOI）÷元利返済額 です。1.0を上回れば純収益で返済可能で、1.3以上が健全な水準の目安です。

20. 問20．区分所有法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

    • ア．規約の設定・変更・廃止には、区分所有者と議決権の各過半数の賛成が必要である
    • イ．共用部分の軽微な変更は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による
    • ウ．建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による
    • エ．区分所有者は、管理組合への加入を任意に選択できる

    正解：ウ．建替え決議は、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数による

    解説：建替え決議は区分所有者・議決権各4/5（5分の4）以上の多数決。規約変更は3/4以上、共用部分の軽微変更は過半数、管理組合は強制加入です。

21. 問21．不動産所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．事業的規模の判定基準は、原則として「貸家は5棟以上、貸室は10室以上」である
    • イ．不動産所得の赤字は全額が他の所得と損益通算できる
    • ウ．事業的規模であれば、青色申告特別控除最高65万円、青色事業専従者給与等の適用を受けられる
    • エ．賃貸用不動産を取得するための借入金の利子は、必要経費に算入される

    正解：イ．不動産所得の赤字は全額が他の所得と損益通算できる

    解説：不動産所得の赤字のうち、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は損益通算できません。建物取得分の利子は通算可能です。

22. 問22．所得税の損益通算に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．不動産所得の赤字は原則として他の所得と損益通算できる
    • イ．事業所得の赤字は他の所得と損益通算できる
    • ウ．株式等の譲渡損失は、他の株式等の譲渡益と損益通算できるが、給与所得とは損益通算できない
    • エ．土地・建物（居住用財産以外）の譲渡損失は、総合課税の他の所得と損益通算できる

    正解：エ．土地・建物（居住用財産以外）の譲渡損失は、総合課税の他の所得と損益通算できる

    解説：土地・建物の譲渡損失は、原則として他の所得と損益通算できません（居住用財産の買換え等の特例を除く）。分離課税の中でも制限があります。

23. 問23．相続税における宅地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、路線価方式は市街地の宅地で、倍率方式は路線価が定められていない地域で用いる。

    正解：○（正しい）

    解説：路線価方式＝路線価×各種補正率×地積、倍率方式＝固定資産税評価額×倍率。市街地は路線価、郊外は倍率方式が主に使われます。

24. 問24．宅地の相続税評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

    • ア．路線価方式では、路線価に各種補正率（奥行価格補正等）を乗じて評価額を計算する
    • イ．倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を計算する
    • ウ．貸家建付地は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で評価する
    • エ．借地権の評価額は、「自用地評価額×借家権割合」で計算する

    正解：エ．借地権の評価額は、「自用地評価額×借家権割合」で計算する

    解説：借地権の評価額は「自用地評価額×借地権割合」です（借家権割合ではない）。借家権割合は借家人が建物を借りる権利の評価で、貸家建付地計算に使用。

25. 問25．不動産の鑑定評価方法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法がある。

    正解：○（正しい）

    解説：不動産鑑定3手法：原価法（再調達原価-減価）・取引事例比較法（類似事例比較）・収益還元法（収益÷利回り）。

26. 問26．不動産の登記には、表題部登記（物理的状況）と権利部登記（権利関係）がある。

    正解：○（正しい）

    解説：不動産登記：表題部（所在・面積・構造等）・権利部（所有権・抵当権等）。表題部登記は義務、権利部登記は対抗要件。

27. 問27．建蔽率は、敷地面積に対する建築面積の割合で、用途地域ごとに上限が定められている。

    正解：○（正しい）

    解説：建蔽率：建築面積/敷地面積。住居系30〜60%、商業系80%等。角地緩和・防火地域の特例緩和あり。

28. 問28．容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合で、用途地域ごとに上限が定められている。

    正解：○（正しい）

    解説：容積率：延床面積/敷地面積。住居系50〜500%、商業系200〜1300%等。前面道路幅員による制限もあり。

29. 問29．不動産の譲渡所得税は、所有期間が5年超で長期譲渡（税率約20%）、5年以下で短期譲渡（税率約39%）となる。

    正解：○（正しい）

    解説：譲渡所得税：長期（5年超）20.315%、短期（5年以下）39.63%。所得税・住民税・復興特別所得税の合計税率。

30. 問30．居住用不動産を売却した場合、3,000万円特別控除の特例適用により、譲渡所得から最大3,000万円が控除できる。

    正解：○（正しい）

    解説：居住用財産3,000万円控除：マイホーム売却時の特例。所有期間問わず適用可。住み替え住宅ローン控除との併用は要注意。

31. 問31．不動産取得税は、不動産取得時に都道府県が課税する地方税で、課税標準は固定資産税評価額である。

    正解：○（正しい）

    解説：不動産取得税：都道府県税。標準税率4%（土地・住宅3%）。住宅・住宅用地は軽減特例あり。

32. 問32．固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して市町村が課税する税で、課税標準は固定資産税評価額である。

    正解：○（正しい）

    解説：固定資産税：市町村税（東京23区は東京都）。標準税率1.4%。住宅用地・新築住宅等の軽減措置あり。

33. 問33．都市計画法上の用途地域は、住居系・商業系・工業系の3系統に分類され、合計13種類が定められている。

    正解：○（正しい）

    解説：用途地域13種：住居系8（第一種低層住居専用地域等）・商業系2（近隣商業・商業）・工業系3（準工業・工業・工業専用）。

34. 問34．不動産の譲渡所得で長期譲渡（税率約20%）の所有期間として正しいものはどれか。

    • ア．1年超
    • イ．5年超
    • ウ．3年超
    • エ．10年超

    正解：イ．5年超

    解説：所有期間5年超で長期譲渡（20.315%）、5年以下は短期（39.63%）。譲渡年の1月1日基準。

35. 問35．居住用不動産売却時の特別控除額として正しいものはどれか。

    • ア．1,000万円
    • イ．2,000万円
    • ウ．3,000万円
    • エ．5,000万円

    正解：ウ．3,000万円

    解説：居住用財産3,000万円控除：マイホーム売却時、譲渡所得から最大3,000万円控除可能。

36. 問36．相続税の財産評価において、宅地は路線価方式または倍率方式で評価され、市街地は路線価方式が原則である。

    正解：○（正しい）

    解説：宅地評価：路線価方式（市街地）・倍率方式（路線価のない地域、固定資産税評価額×倍率）。実勢価格より低めに設定。