宅建士「税・その他」の出題ポイント解説

宅建士試験の税・その他は、税法（国税・地方税）、不動産価格評定、住宅金融支援機構、不当景品類及び不当表示防止法、統計、土地・建物の知識など多岐にわたり8問出題されます。範囲は広いが基本論点で得点可能な分野。本記事で頻出論点を整理します。

この章の重要度

税・その他は8問中5〜6問が合格ラインの目安。範囲が広いため全部はカバーしにくいですが、不動産取得税・印紙税・登録免許税・所得税（譲渡所得）・地価公示法・景表法・住宅金融支援機構の頻出7論点を押さえれば効率的に得点できます。

頻出トピック一覧

1. 不動産取得税（地方税）

不動産取得時に都道府県が課税。標準税率4%（住宅・土地は特例3%、宅地評価額1/2特例）。相続・法人合併は非課税、贈与・交換・新築は課税。住宅特例（床面積50〜240㎡等）の控除額（新築1200万・既存物件は築年数で段階）。

2. 固定資産税（地方税）

1月1日時点の所有者に市町村が課税。標準税率1.4%。住宅用地の特例：200㎡以下（小規模住宅用地）は1/6、超の部分は1/3。新築住宅の3年間1/2減額特例等もあり。納期は4回の分割納付が一般的。

3. 登録免許税（国税）

不動産登記時に国が課税。所有権保存登記0.4%、所有権移転登記（売買）2.0%（土地は1.5%特例）、相続による移転0.4%、抵当権設定0.4%。住宅用家屋の軽減特例あり。納税者は登記を受ける者（連帯納付）。

4. 印紙税（国税）

課税文書に収入印紙貼付＋消印で納付。不動産売買契約書は記載金額階段式（1万〜50万＝200円、50万〜100万＝500円…1億〜5億＝60000円等）。電子契約は非課税、課税文書を作成していないため。

5. 譲渡所得税（所得税・国税）

不動産売却益に課税。所有期間5年超＝長期譲渡（所得税15%+住民税5%=20%）、5年以下＝短期譲渡（所得税30%+住民税9%=39%）。居住用財産の3000万円特別控除、10年超の軽減税率、買換え特例などの優遇が頻出。

6. 地価公示法・不動産鑑定評価

地価公示：国土交通省が1月1日時点の標準地価格を3月に公示、土地取引の指標。不動産の鑑定評価3手法：原価法（積算価格）・取引事例比較法（比準価格）・収益還元法（収益価格）。正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の違いも頻出。

7. 景表法・公正競争規約

不動産の表示で不当表示・誇大広告禁止。「駅から徒歩○分」＝80m/分で計算し端数切上げ、新築＝完成後1年未満かつ未入居、価格表示は税込総額等。違反時の措置命令・課徴金制度も頻出です。

8. 住宅金融支援機構・統計・土地建物

住宅金融支援機構：フラット35の証券化支援業務が中心、原則直接融資はしない（例外：災害復興等）。統計は毎年最新データを確認（地価・住宅着工戸数等）。土地＝低地避ける・建物＝鉄筋コンクリート構造の特徴など基本知識も出題されます。

覚え方のコツ

税・その他攻略は「税目別の税率・課税主体・優遇措置の3項目表」を作るのが効果的。国税（印紙税・登録免許税・所得税）と地方税（不動産取得税・固定資産税）の区別を最初に押さえ、それぞれの税率（取得税3-4%・固定資産税1.4%・登免税0.4-2.0%）と特例（住宅特例・住宅用地1/6等）をセット暗記。譲渡所得税は「5年超で長期・以下で短期、長期20%・短期39%」の基本税率と「居住用3000万控除・10年超軽減」を押さえれば大半対応可能。景表法の「徒歩1分=80m・新築=1年未満未入居・価格=税込総額」の3ルールは暗記必須。住宅金融支援機構は「フラット35の証券化支援＝直接融資はしない」のコンセプトで覚え、例外業務（災害復興融資等）も押さえます。

よくあるひっかけ

税・その他のひっかけ。①不動産取得税の相続：非課税（贈与は課税）、相続も課税とする選択肢は誤り。②固定資産税の住宅用地特例：200㎡以下1/6・超の部分1/3、全部1/6は誤り。③登録免許税の税率：売買による移転は2.0%（土地特例1.5%）、相続は0.4%で大きく異なる。④印紙税の電子契約：非課税（文書作成なし）、電子でも課税は誤り。⑤譲渡所得の所有期間判定：譲渡年の1月1日時点で5年超かで判定、取引日時点ではない。⑥3000万円特別控除：居住用財産のみ、事業用・賃貸用には不適用。⑦地価公示の基準日：1月1日時点で、「7月1日」は都道府県地価調査の基準日。⑧住宅金融支援機構の直接融資：原則行わない（証券化支援が中心）、多数ケースで直接融資と誤答させる。⑨徒歩時間計算：80m/分で端数切上げ、80m未満でも1分として表示。⑩新築の定義：完成後1年未満かつ未入居、両方を満たさないと新築表示不可。