宅建士「法令上の制限」の出題ポイント解説

公開: 2026年4月17日更新: 2026年9月20日

宅建士試験の法令上の制限は、都市計画法・建築基準法・国土利用計画法・農地法・宅地造成及び特定盛土等規制法・土地区画整理法などから8問出題される分野です。数字と手続きの暗記が中心で、6問以上の正解を目指す得点源。本記事で頻出ポイントを整理します。

この章の重要度

法令上の制限は8問中6問以上が合格戦略の目安。暗記勝負の分野で、過去問を繰り返し解けば安定した得点が見込めます。特に都市計画法・建築基準法は配点が高いため重点的に対策しましょう。

頻出トピック一覧

1. 都市計画法の区域区分

都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域・非線引き）、準都市計画区域、都市計画区域外。市街化区域＝おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る、市街化調整区域＝市街化を抑制。開発許可の適用が区域により異なります。

2. 開発許可制度

一定規模以上の開発行為は知事等の許可必要。市街化区域：1000㎡以上、市街化調整区域：規模問わず原則許可、非線引き・準都市計画：3000㎡以上、都市計画区域外：10000㎡以上。農林漁業用建築物等の例外も頻出。

3. 用途地域（13種類）

住居系8種（第一種低層住居専用・第二種低層・第一種中高層・第二種中高層・第一種住居・第二種住居・準住居・田園住居）、商業系2種（近隣商業・商業）、工業系3種（準工業・工業・工業専用）。各地域で建築できる建物の用途・規模制限が異なります。

4. 建蔽率・容積率

建蔽率＝建築面積/敷地面積：用途地域ごと30〜80%。容積率＝延べ床面積/敷地面積：住居系50〜500%。角地+10%、防火地域内耐火建築物+10%、両方で+20%などの緩和。前面道路幅員による容積率制限（住居系×4/10等）も頻出。

5. 建築基準法の集団規定

道路幅員（原則4m以上）、接道義務（2m以上接道）、斜線制限（道路・隣地・北側）、日影規制、絶対高さ制限（第一種・第二種低層住居で10mor12m）。防火・準防火地域の制限、建築協定も頻出です。

6. 国土利用計画法

土地取引の事後届出（原則）：契約締結後2週間以内に都道府県知事へ届出。対象面積：市街化区域2000㎡以上、その他都市計画区域5000㎡以上、都市計画区域外10000㎡以上。注視区域・監視区域では事前届出。

7. 農地法

3条（農地→農地の権利移動）：農業委員会の許可、4条（農地転用）：原則都道府県知事許可、市街化区域は農業委員会への届出、5条（転用目的の権利移動）：4条同様。相続・時効取得は許可不要だが届出必要。

8. 宅地造成及び特定盛土等規制法・土地区画整理法

宅地造成及び特定盛土等規制法：宅地造成等工事規制区域内の宅地造成等に関する工事は都道府県知事の許可が必要。土地区画整理法：換地処分、仮換地指定、保留地の扱い、清算金など。実務に直結する手続が頻出です。

覚え方のコツ

法令上の制限攻略は「数字表の作成と反復」が鉄則。開発許可の面積基準（市街化1000・非線引き3000・区域外10000㎡）、国土利用計画法の届出面積（2000・5000・10000㎡）、用途地域の建蔽率・容積率の範囲など、数字だけをまとめた一覧を作って毎日確認します。用途地域13種類は「低層住居→中高層→住居→商業→工業」と厳しい順序で覚え、禁止用途（例：第一種低層では学校OK・ホテル不可）をセットで把握。農地法3条・4条・5条の区分は「3条=権利移動・4条=転用・5条=両方」の3区分で覚え、許可権者（農業委員会・知事）もセットで暗記。建築基準法の斜線制限・高さ制限は図を描いて空間的に理解すると混同を防げます。

よくあるひっかけ

法令上の制限のひっかけ。①開発許可の面積：市街化区域1000㎡以上で、「3000㎡以上」は非線引きと混同。②市街化調整区域：規模にかかわらず開発許可必要（1000㎡未満でも）、例外規定多数。③用途地域の建築物：第一種低層住居専用では学校OKだが、高校・大学は不可、小中学校と大学の区別。④容積率の緩和：前面道路幅員×4/10（住居系）・×6/10（その他）、指定容積率との小さい方が適用。⑤国土法の届出：事後届出が原則、事前届出は注視・監視区域のみ。⑥国土法届出期限：契約後2週間以内で、「30日以内」は誤り。⑦農地法の市街化区域特例：4条・5条は届出で足り許可不要、3条は許可必要（市街化でも）。⑧接道義務：2m以上であり、「4m以上」は道路幅員と混同。⑨絶対高さ制限：第一種・第二種低層住居のみ（10mor12m）、他の用途地域は斜線制限で間接的に制限。⑩宅地造成工事規制区域：知事許可であり、市町村長ではない。