宅建士「宅建業法」の出題ポイント解説

宅建士試験の宅建業法は全50問中20問と最大配点を占める合否を左右する最重要分野です。免許制度・業務規制・取引士・重要事項説明・8種制限・報酬額・監督処分など、宅建士として業務に直結する法規を問われます。18問以上の正解を目指す稼ぎ分野。

この章の重要度

宅建業法は暗記で90%取れる合否の生命線。合格者の多くが宅建業法で18〜19問正解し、権利関係の失点を補う戦略。範囲は明確で過去問繰返しが最も効果的。ここを疎かにすると合格は困難です。

頻出トピック一覧

1. 宅建業の定義と免許

宅建業＝宅地・建物の売買・交換・媒介・代理を業として行うこと。自ら貸主は除外。免許：1事務所＝都道府県知事、2以上都道府県に事務所＝国土交通大臣。有効期間5年、更新90日〜30日前。欠格事由（5年間免許不可等）も頻出。

2. 宅地建物取引士

取引士登録：試験合格→登録（都道府県知事）→取引士証交付（5年有効、法定講習必要）。専任の取引士：事務所で業務従事者5人に1人以上。取引士の3大業務：①重要事項説明、②重要事項説明書への記名、③37条書面への記名。

3. 重要事項説明（35条書面）

契約成立前に取引士が書面交付+説明。対象：買主・借主（売主・貸主には不要）。取引士証の提示義務。内容：物件の権利関係・法令制限・設備・代金・契約条件等。電磁的方法での交付も可能（相手方承諾）。

3. 契約書面（37条書面）

契約成立後遅滞なく、取引士が記名した書面を売主・買主・貸主・借主の両当事者に交付。必須記載事項：当事者、物件、代金・賃料、支払時期・方法、引渡時期、登記手続時期等。

5. 媒介契約

一般媒介（複数業者可）、専任媒介（1社限定、2週間ごとに状況報告、7日以内REINS登録）、専属専任媒介（1社限定+自己発見も不可、1週間ごと報告、5日以内REINS登録）。媒介契約書面の交付義務、有効期間3ヶ月上限。

6. 8種制限（自ら売主制限）

宅建業者が自ら売主で非業者買主との取引に適用：①クーリングオフ（事務所等以外の申込・契約で8日以内）、②自己所有でない物件の売買制限、③手付金等の保全、④手付額の制限（20%まで）、⑤損害賠償予定額制限（20%まで）、⑥契約不適合責任特約制限（2年以上）、⑦割賦販売解除制限、⑧所有権留保等禁止。

7. 報酬額の制限

売買媒介：200万以下5%、200〜400万以下4%+2万、400万超3%+6万（消費税別）。貸借媒介：借賃の1ヶ月分以内（双方合計）。居住用建物は依頼者一方から半月分ずつが原則（承諾あれば1ヶ月分）。

8. 監督処分・罰則

指示処分・業務停止処分（1年以内）・免許取消処分の3段階。宅建業者違反・取引士違反それぞれに規定あり。営業保証金・弁済業務保証金分担金（主たる事務所1000万、従たる事務所500万等）の供託制度も頻出。

覚え方のコツ

宅建業法攻略は「制度の流れを時系列で追う」のが最適。「免許取得→事務所設置・取引士配置→媒介契約→重要事項説明→契約→37条書面交付→引渡し」という業務フローに沿って各規制を位置づけます。35条書面vs37条書面の対比表（交付時期・対象・記名者・内容）は必ず作成。媒介契約3種類の比較表（複数依頼・自己発見・報告頻度・REINS期限）も定番。8種制限は「自ら売主+非業者買主」という適用条件を最優先で押さえ、個々の制限内容（クーリングオフ8日・手付20%・損害賠償20%・契約不適合2年）をセットで暗記。報酬計算は「200・400・5％・4％+2万・3％+6万」を反復練習し、どんな取引価額でも即答できるように。

よくあるひっかけ

宅建業法のひっかけ。①自ら貸主：宅建業に該当しないので免許不要、媒介・代理は免許必要。②専任取引士：5人に1人以上、4人や6人で計算する引っ掛け。③重要事項説明の対象：買主・借主のみで、売主・貸主への説明は不要（37条書面は両方に交付）。④重要事項説明の時期：契約成立前で、成立後は違反。⑤取引士証の提示：重要事項説明時に求められなくても提示、申出時のみは誤り。⑥媒介契約の有効期間：専任・専属専任は3ヶ月上限（超過は3ヶ月に短縮）、一般は法定上限なし。⑦クーリングオフ：事務所等以外で申込・契約、8日以内の書面通知、書面到達時ではなく発信時効力発生。⑧手付の制限：宅建業者が自ら売主で20%上限、業者間取引では適用なし。⑨報酬計算：居住用建物賃貸は依頼者合意で片方1ヶ月分可、原則は双方から半月ずつ。⑩供託所：宅建業者は営業保証金を供託、保証協会加入で弁済業務保証金分担金納付に代替可能。