FP2級「金融資産運用・不動産」の出題ポイント解説

FP2級の金融資産運用と不動産は計算問題が多く、公式の暗記と応用力が試される分野。学科試験では各10問ずつ、合計20問（33%）が出題されます。本記事では金融・不動産の頻出論点を体系的に整理します。

この章の重要度

学科試験60問中、金融資産運用10問＋不動産10問＝20問（33%）の配点。計算・法規・税制が幅広く問われます。NISA・iDeCoの非課税制度、不動産取引のルール、税務特例を確実に。

頻出トピック一覧

1. 経済・金融市場と金融政策

景気指標：GDP・景気動向指数（CI・DI）・日銀短観。金融政策：公開市場操作（買いオペ／売りオペ）・政策金利・マイナス金利・量的緩和。為替：円安・円高のメカニズム、金利平価説。

2. 債券の種類と利回り計算

利付債・割引債、表面利率・利払い。最終利回り＝（表面利率＋（額面100−購入価格）/残存年数）/購入価格×100。所有期間利回り・応募者利回り。格付：BBB以上が投資適格。金利変動と債券価格：金利上昇→価格下落（逆相関）、デュレーション。

3. 株式の指標と税制

PER＝株価／1株利益、PBR＝株価／1株純資産、ROE＝当期純利益／自己資本、配当利回り＝年配当／株価。株式売却益は申告分離課税20.315%、配当は総合課税／申告分離課税／確定申告不要を選択可。

4. 投資信託

運用スタイル：アクティブ型／パッシブ型、インデックス型。分配金：普通分配金（課税）／元本払戻金（特別分配金）（非課税・個別元本から減額）。信託報酬・販売手数料・信託財産留保額のコスト構造。

5. 外貨建商品・デリバティブ

外貨預金：TTS・TTB（銀行の売買レート）、円ベース利回りの計算。為替予約・為替ヘッジ。オプション取引：コール（買う権利）・プット（売る権利）。ポートフォリオ理論：相関係数・分散投資効果・標準偏差。

6. 不動産の価格・取引

4つの価格：公示価格・基準地標準価格・相続税評価額（路線価・公示の80%）・固定資産税評価額（公示の70%）。宅建業法：重要事項説明・37条書面・媒介契約（一般・専任・専属専任）。借地借家法：普通借地（30年以上）・定期借地（50年以上更新なし）、普通借家・定期借家。

7. 不動産関連法規

都市計画法：市街化区域・市街化調整区域、13の用途地域。建築基準法：建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）・容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）、セットバック、道路幅員制限。区分所有法：共用部分の管理、建替え決議（4/5以上）。

8. 不動産の税制

取得時：不動産取得税・登録免許税・消費税（建物のみ・土地は非課税）・印紙税。保有時：固定資産税・都市計画税。譲渡時：譲渡所得＝収入−（取得費＋譲渡費用）、長期（5年超）20.315%・短期（5年以下）39.63%。居住用財産の3000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率（6000万円以下14.21%）、買換え特例、譲渡損失の損益通算。

覚え方のコツ

金融資産運用は「公式の暗記＋電卓操作」が得点直結。特に債券の最終利回りは「額面と購入価格の差を残存年数で割って、表面利率と足して購入価格で割る」と口で唱えながら計算練習を。株式指標はPER・PBR・ROEの3つを「株価中心に分解」（PER＝株価/EPS、PBR＝株価/BPS、ROE＝EPS/BPS）とすると関係性が見える。不動産は「4つの価格の比率」（公示100%：固定70%：相続80%）と建蔽率×容積率の計算を繰り返し練習。譲渡所得の特例は「3000万円控除→10年超軽減税率→買換え」の順に適用する流れを体得します。法規（都市計画法・建築基準法・借地借家法・区分所有法）は宅建試験と重なるため、宅建の参考書で補強するのも有効です。

よくあるひっかけ

金融・不動産の頻出ひっかけ。①債券価格と金利：金利上昇＝価格下落（逆相関）、デュレーション大＝価格変動大。②投資信託の元本払戻金：個別元本から差し引き、非課税だが収益ではない。③NISA：非課税枠内の損失は他口座と損益通算不可、繰越控除も不可。④TTS/TTB：TTSは客が外貨を買う（銀行が売る）レート、TTBは客が外貨を売る（銀行が買う）レート、TTS＞TTBで差が手数料。⑤4つの価格：固定資産税評価額は公示の70%、相続税路線価は公示の80%。⑥建蔽率・容積率の緩和：角地は建蔽率＋10%、特定行政庁指定の商業地等で緩和、前面道路12m未満なら容積率は「指定容積率」と「道路幅員×4/10（住居）または6/10（非住居）」の小さい方。⑦借地借家法の正当事由：賃貸人の解約申入れは正当事由＋財産給付（立退料）を総合考慮。⑧3000万円特別控除と住宅ローン控除：併用不可（譲渡年・前年・前々年に控除適用）。⑨区分所有の建替え決議：区分所有者及び議決権の各4/5以上（他の決議は3/4または過半数）。